Pernah dulu sekali, seseorang bertanya kepada penulis tentang kewajiban perpajakan khususnya Pajak Pertambahan Nilai atas pembelian tanah. Simpelnya, pertanyaannya adalah apakah tanah persawahan yang dimiliki perseorangan dari warisan leluhur ketika dijual kepada PKP atau Non PKP terutang Pajak Pertambahan Nilai?

Seiring berjalannya waktu muncul pertanyaan lanjutan bagaimana perlakuan Pajak Pertambahan Nilai atas pembelian tanah dari Pengusaha Kena Pajak yang bisnisnya merupakan penyedia lahan baik untuk industri maupun usaha, apakah terutang PPN dan apabila terutang PPN Apakah Pembeli dapat mengkreditkannya? Dan yang lebih menarik lagi bagaimana dengan PKP pembeli yang belum berproduksi apakah dapat mengkreditkan PM atas pembelian tanah tersebut, karena beberapa pendapat mengatakan bahwa tanah bukan barang modal?

Dalam tulisan kali ini penulis mencoba menguraikan dari perspektif penulis atas rangkaian aturan Pajak Pertambahan Nilai semoga menambah informasi yang bermanfaat bagi pembaca setia blog ini, selamat menikmati.

Subjek Pajak Pajak Pertambahan Nilai

Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai (UU PPN 1984) membagi Subjek Pajak menjadi beberapa jenis yaitu :

a. Pengusaha Kena Pajak

Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak dan/ atau penyerahan Jasa Kena Pajak yang dikenai pajak berdasarkan Undang-undang PPN (Pasal 1 angka 15). Manifestasinya sebagaimana diatur dalam :

• Pasal 4 huruf a : penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean
• Pasal 4 huruf c : penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean
• Pasal 4 huruf f : ekspor Barang Kena Pajak Berwujud
• Pasal 4 huruf g : ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud
• Pasal 4 huruf h : ekspor Jasa Kena Pajak
• Pasal 16 D : Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh Pengusaha Kena Pajak, kecuali atas penyerahan aktiva yang Pajak Masukannya tidak dapat dikreditkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) huruf b dan huruf c.”

b. Non Pengusaha Kena Pajak

Juga diatur bagi Bukan PKP yang melakukan transaksi sebagaimana disebutkan dibawah ini diwajibkan untuk menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai, yaitu :

• Pasal 4 huruf b : impor Barang Kena Pajak;
• Pasal 4 huruf d : pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;
• Pasal 4 huruf e : pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;
• Pasal 16 C : Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.”

c. Pengusaha Kecil

Pengertian Pengusaha Kecil adalah pengusaha yang selama 1 (satu) tahun buku melakukan penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak dengan jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan bruto tidak lebih dari Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapan ratus juta rupiah) (PMK 197/PMK.03/2013).

Dalam Pasal 3A UU PPN 1984 menyebutkan bahwa Pengusaha yang melakukan penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a, huruf c, huruf f, huruf g, dan huruf h, kecuali pengusaha kecil yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan, wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan wajib memungut, menyetor, dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang terutang. Artinya bagi Pengusaha Kecil (batasan peredaran bruto tidak lebih dari Rp. 4.8 Milyar) dikecualikan dari kewajiban sbb :

• melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak;
• memungut pajak yang terutang;
• menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai yang masih harus dibayar dalam hal Pajak Keluaran lebih besar daripada Pajak Masukan yang dapat dikreditkan serta menyetorkan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang terutang; dan
• melaporkan penghitungan pajak.

d. Pemungut PPN

Pemungut Pajak Pertambahan Nilai adalah bendahara Pemerintah, badan, atau instansi pemerintah yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk memungut, menyetor, dan melaporkan pajak yang terutang oleh Pengusaha Kena Pajak atas penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak kepada bendahara Pemerintah, badan, atau instansi Pemerintah tersebut.

Berdasarkan uraian tentang jenis Subjek Pajak di atas Penulis menyimpulkan hal-hal sebagai berikut :

1. Apabila Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak maka atas Penyerahan Barang Kena Pajak dan Jasa kena Pajak yang dilakukan wajib memungut Pajak Pertambahan Nilai.
2. Apabila Penjual adalah bukan Pengusaha Kena Pajak atas Penyerahan Barang Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak tidak terutang PPN kecuali sebagaimana disebutkan di atas.
3. Apabila Penjual adalah pengusaha kecil maka Penyerahan Barang Kena Pajak dan Jasa Kena Pajak yang dilakukan tidak terutang Pajak Pertambahan Nilai dan tidak diperkenankan memungut PPN kecuali Pengusaha Kecil tersebut memilih untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak.
4. Apabila pembeli khusus (Pemungut) melakukan Penyerahan Barang Kena Pajak/Jasa Kena Pajak maka pembeli khusus tersebut Wajib Memungut PPN dengan batasan transaksi sebagaimana diatur dalam ketentuan.

Objek Pajak Pertambahan Nilai

Seperti kita ketahui bahwa UU PPN 1984 menganut asas negatif list artinya semua barang dan jasa secara prinsip adalah Barang dan Jasa Kena Pajak (dikenakan PPN) kecuali ditentukan lain oleh UU PPN (Pasal 4A UU PPN 1984), pengertian Barang Kena Pajak sendiri adalah barang yang dikenai pajak berdasarkan Undang-undang PPN 1984 (Pasal 1 angka 3).

Terkait Tanah, disebutkan bahwa jenis barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil langsung dari sumbernya adalah minyak mentah (crude oil), gas bumi, panas bumi, pasir dan kerikil batubara sebelum diproses menjadi briket batubara, dan bijih besi, bijih timah, bijih emas, bijih tembaga, bijih nikel dan bijih perak serta bijih bauksit.

Pajak Pertambahan Nilai Atas Penjualan Tanah

Penjualan Tanah Oleh Bukan PKP

Orang Pribadi (Bukan PKP) yang menjual tanah baik kepada PKP maupun Non PKP, maka atas penyerahan tersebut tidak terutang Pajak Pertambahan Nilai berapapun nilainya.

Penjualan Tanah Oleh PKP (Non Usaha)

Bagi Pengusaha Kena Pajak (Non Usaha) yang melakukan penjualan tanah, maka dikatakan bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan BKP dapat berupa aktiva (tanah) yang menurut tujuan semula aktiva tersebut tidak untuk diperjualbelikan oleh PKP, sepanjang Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar pada saat perolehannya dapat dikreditkan (Pasal 16 D).

Kondisi di atas dapat menjadi tidak terutang Pajak Pertambahan Nilai sepanjang :

1. Tidak terdapat kegiatan perubahan atau penambahan atas tanah
2. tanah tersebut merupakan tanah mentah yang belum dimatangkan;
3. pada saat perolehannya tidak terdapat PPN yang dibayarkan yang dapat dikreditkan; dan
4. selama memiliki tanah tersebut tidak terdapat PPN atas pemeliharaan tanah yang telah dikreditkan.

Penjualan Tanah Oleh PKP

Bagi Pengusaha Kena Pajak yang bisnisnya adalah sektor usaha properti yang meliputi pengembang dan/atau pengelola real estate, jasa konstruksi maka terdapat beberapa objek pajak yang harus diperhatikan yang meliputi :

• PPh Pasal 4 ayat (2) atas pemanfaatan jasa konstruksi
• PPh Pasal 23 atas pemanfaatan jasa selain jasa konstruksi
• Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan tanah dan/atau bangunan
• PPN atas jasa konstruksi; dan
• PPN dan/atau PPnBM atas penyerahan tanah (Kaveling) dan/atau bangunan;

Disebutkan bahwa atas penyerahan tanah (kaveling) harus dikenakan Pajak Pertambahan Nilai karena tidak termasuk jenis barang yang tidak dikenakan Pajak pertambahan Nilai.

a. Kewajiban PKP Penjual Tanah

Setiap PKP yang melakukan penjualan atau transaksi penjualan tanah dan/atau bangunan  wajib membuat faktur pajak dengan mencantumkan identitas pembeli (NPWP pembeli) serta menyampaikan SPT Masa PPN.

b. Kewajiban PKP Pembeli Tanah

Bagi Pengusaha Kena Pajak yang melakukan pembelian tanah baik setelah maupun sebelum berproduksi dapat mengkreditkan faktur Pajak Masukan atas pembelian tanah tersebut hal ini mengacu pada semangat dalam UU PPN itu sendiri. Memang beberapa perdebatan adalah apakah atas pembelian tanah oleh Pengusaha Kena Pajak yang belum berproduksi dapat dikreditkan atau tidak?, apakah tanah yang tidak dapat disusutkan bisa dikategorikan sebagai barang modal?

Adalah Pasal 9 ayat (2a) UU PPN 1984 yang menyatakan “Bagi Pengusaha Kena Pajak yang belum berproduksi sehingga belum melakukan penyerahan yang terutang pajak, Pajak Masukan atas perolehan dan/atau impor barang modal dapat dikreditkan.”

Pengertian barang modal sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 1 tahun 2012 adalah “Barang modal adalah harta berwujud yang memiliki masa manfaat lebih dari 1 (satu) tahun yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, termasuk pengeluaran berkaitan dengan perolehan barang modal yang dikapitalisasi ke dalam harga perolehan barang modal tersebut” atau disimpulkan  pengertian barang modal sebagai berikut:

• Harta berwujud;
• Memiliki masa manfaat lebih dari satu tahun;
• Tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan;
• Digunakan secara langsung untuk menghasilkan atau meningkatkan, atau memperlancar produksi dan distribusi barang atau jasa.

… Loading

Artikel Terkait :

• Perolehan BKP/JKP Sebelum Berproduksi
• Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate I
• Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate II
• Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate III
• Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate IV