Pengalihan Hak Atas Tanah & Bangunan Bagi WNA

by | Aug 27, 2026 | Perpajakan

Seorang kawan bertanya bagaimana perlakuan perpajakan bagi Warga Negara Asing yang melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (PHTB) berupa hibah kepada anaknya yang masih seorang  Warga Negara Indonesia. Maka, untuk menjawab ini dan memperlengkap pengetahuan terkait jenis pajak final yang satu ini, ada baiknya membaca terlebih dahulu aspek perpajakan  PPh atas PHTB diantaranya :

Kepemilikan Tanah dan Bangunan Bagi Warga Negara Asing

Ketika berlangsungnya Tax Amnesty, terjadi diskusi apakah harta berupa tanah dan bangunan yang sesungguhnya milik Warga Negara Asing yang adalah Subjek Pajak Dalam Negeri (SPDN OP WNA) yang diatas namakan istrinya (secara fakta bukan nominee) yang adalah Warga Negara Indonesia (SPDN OP WNI) belum pernah diungkap dalam SPT Tahunan wajib diungkapkan oleh istrinya bukan suaminya karena terikat dengan ketentuan bahwasanya sesuai Pasal 9 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), orang asing dilarang mutlak memiliki tanah dengan status Hak Milik, sehingga seyogyanya jika ada perjanjian nominee tanah untuk WNA dianggap ilegal dan berisiko batal demi hukum.

Dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA melarang pemindahan hak milik atas tanah kepada warga negara asing (atau badan hukum yang tidak ditunjuk pemerintah sebagai yang boleh punya hak milik), dan jika terjadi pelanggaran maka jual belinya batal demi hukum serta tanahnya jatuh kepada negara.  Maka dalam kondisi ini SPDN OP WNA tidak boleh memiliki tanah dengan status Hak Milik. Tapi itu bukan berarti WNA sama sekali tidak bisa memiliki apa pun atas tanah dan bangunan di Indonesia hanya saja jenis haknya berbeda dan terbatas.

Berdasarkan UUPA yang  diperkuat oleh UU Cipta Kerja (UU 11/2020) dan PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, WNA yang berkedudukan (berdomisili) di Indonesia dengan izin tinggal yang sah dapat memperoleh beberapa jenis hak berikut.

  • Hak Pakai atas tanah, yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah, baik tanah negara, tanah hak pengelolaan, maupun tanah hak milik pihak lain. Jangka waktunya maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui lagi 30 tahun—sehingga total bisa mencapai puluhan tahun secara berkesinambungan.
  • Hak Sewa untuk bangunan, di mana WNA menyewa tanah dari pemiliknya dan membayar sejumlah uang sewa, baik dibayar sekaligus di muka maupun secara berkala.
  • Kepemilikan Satuan Rumah Susun (apartemen/kondominium) yang dibangun di atas tanah Hak Pakai, sebagaimana dibuka lebih luas oleh Pasal 144 UU Cipta Kerja termasuk di kawasan ekonomi khusus atau kawasan tertentu yang ditetapkan pemerintah.
  • Rumah tempat tinggal atau hunian (rumah tunggal) di atas tanah Hak Pakai atau Hak Sewa, khusus untuk WNA pemegang izin tinggal yang sah di Indonesia, dengan syarat harga minimum, luas tanah maksimum, dan jumlah bidang yang dibatasi peraturan menteri (untuk mencegah spekulasi atau penguasaan tanah berlebihan oleh asing).

Adapun Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan pada dasarnya juga tertutup bagi WNA perorangan (HGB hanya dapat dipegang badan hukum Indonesia, termasuk PT PMA yang sahamnya boleh dimiliki asing sesuai ketentuan penanaman modal). Jika seorang WNA menguasai tanah dengan status yang seharusnya tidak boleh ia pegang, dan dalam waktu satu tahun tidak dilepaskan/dialihkan, tanah tersebut akan jatuh kepada negara.

Larangan dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA itu spesifik terhadap Hak Milik, bukan larangan mutlak terhadap segala bentuk penguasaan tanah dan bangunan oleh WNA. Di luar Hak Milik, tersedia jalur legal berupa Hak Pakai, Hak Sewa, dan kepemilikan satuan rumah susun yang memang dirancang khusus agar WNA tetap bisa memiliki tempat tinggal di Indonesia tanpa melanggar prinsip nasionalitas dalam hukum agraria kita.

SPDN OP WNI Pindah Status menjadi WNA

Dalam Pasal 21 ayat (1) UUPA menegaskan bahwa hanya WNI yang boleh mempunyai Hak Milik atas tanah. Konsekuensinya, begitu seseorang kehilangan status kewarganegaraan Indonesia dan menjadi WNA, ayat (3) pasal yang sama mewajibkan orang tersebut melepaskan Hak Milik yang dipegangnya dalam jangka waktu satu tahun sejak hilangnya kewarganegaraan tersebut. Jadi tanahnya tidak otomatis disita seketika status berubah, tetapi ada masa tenggang satu tahun untuk menyelesaikannya. Selama masa satu tahun itu, ada beberapa opsi yang bisa ditempuh oleh yang bersangkutan.

  • Menjual atau mengalihkan tanah tersebut kepada pihak yang masih berstatus WNI atau badan hukum yang berhak memegang Hak Milik, misalnya kepada anggota keluarga yang masih WNI.
  • Mengonversi status hak atas tanahnya dari Hak Milik menjadi Hak Pakai yaitu satu-satunya jenis hak yang memang terbuka bagi WNA sebagaimana pembahasan diatas sebelumnya. Dengan konversi ini, mantan WNI tersebut tetap bisa menguasai tanah dan bangunan yang sama, hanya saja statusnya berubah menjadi Hak Pakai dengan jangka waktu terbatas (maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang dan diperbarui).
  • Apabila di atas tanah tersebut berdiri rumah tinggal, opsi konversi ke Hak Pakai ini biasanya menjadi pilihan paling praktis dibanding harus menjual, karena si pemilik tetap bisa tinggal di rumahnya sendiri tanpa perlu memindahtangankan kepada pihak lain.

Jika lewat satu tahun tidak ada satu pun langkah yang diambil, maka berlaku sanksi otomatis menurut hukum: Hak Milik tersebut hapus demi hukum, dan tanahnya jatuh menjadi tanah negara tanpa disertai ganti rugi kepada mantan pemiliknya. Sedangkan hak-hak pihak lain yang membebani tanah tersebut, misalnya hak tanggungan bank, tetap berlaku sepanjang belum dilunasi.

Perlu dipahami, kewajiban pelepasan/konversi ini melekat pada pemilik langsung yang kehilangan kewarganegaraannya. Berbeda halnya jika tanah tersebut diwariskan kepada ahli waris yang kebetulan berstatus WNA, situasi itu diatur tersendiri (juga dengan kewajiban serupa untuk melepas atau mengonversi dalam jangka waktu tertentu), dan biasanya dikaitkan dengan syarat kepemilikan izin tinggal yang sah di Indonesia agar bisa dikonversi menjadi Hak Pakai. Tanah dan bangunan yang dimiliki semasa masih WNI tidak hilang begitu saja saat status berubah menjadi WNA, tapi wajib “diturunkan” statusnya dari Hak Milik menjadi Hak Pakai (atau dialihkan ke pihak lain) dalam waktu satu tahun, dan jika diabaikan, barulah tanah tersebut jatuh kepada negara.

Perlakuan Perpajakan Atas PHTB

Salah satu opsi paling praktis bagi mantan WNI yang wajib melepas Hak Milik dalam satu tahun adalah menghibahkan tanahnya kepada keluarga yang masih WNI. Dari sisi perpajakan, ada dua pajak yang perlu dicermati yaitu PPh final di pihak yang mengalihkan, dan BPHTB di pihak yang menerima.

PPh Final

Dari sisi PPh final pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Setiap pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada dasarnya terutang PPh final berdasarkan Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh dan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, adapun petunjuk pelaksanaannya diatur dalam Bagan Kedua  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 yaitu dengan tarif umum 2,5% dari nilai bruto pengalihan (diambil yang tertinggi antara nilai transaksi dan NJOP PBB).

PPh Final bersifat transaksional karena dikenakan atas peristiwa pengalihannya, bukan bergantung pada status subjek pajak orang yang mengalihkan. Jadi baik pengalih itu WNI, WNA yang berdomisili di Indonesia, maupun WNA yang sudah menjadi subjek pajak luar negeri sekalipun, tetap tunduk pada UU PPh khususnya Pasal 4 ayat (2) bukan PPh Pasal 26, karena objeknya memang tanah dan bangunan yang berlokasi di Indonesia.

Namun, atas hibah kepada keluarga sedarah, dalam Pasal 3 PP 34 Tahun 2016 memberikan pengecualian dari kewajiban membayar PPh final ini untuk beberapa jenis transaksi, salah satunya adalah pengalihan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat yaitu orang tua kepada anak kandung, atau anak kandung kepada orang tua sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan sebagaimana disyaratkan Pasal 4 ayat (3) huruf a angka 2 UU PPh. Untuk membuktikan pengecualian ini kepada notaris/PPAT dan kantor pertanahan, pihak yang menghibahkan mengajukan permohonan SKB Hibah ke KPP tempat terdaftar.

Apakah eks-WNI yang kini WNA tetap bisa mendapat SKB ini? Jawabannya,

Membaca regulasi di atas, bagi WNI yang berubah statusnya menjadi WNA, karena dasar pengecualiannya terletak pada jenis transaksi (hibah) dan hubungan kekeluargaan (garis lurus satu derajat), bukan pada kewarganegaraan pihak yang menghibahkan. Ketentuan Pasal 3 PP 34/2016 tidak mensyaratkan pengalihnya harus WNI. Jadi kalau seorang mantan WNI yang sudah menjadi WNA menghibahkan tanahnya kepada orang tua atau anak kandungnya yang masih WNI, secara aturan tetap terbuka jalur SKB Hibah tersebut.

Syarat administratif SKB Hibah antara lain:

  • fotokopi bukti kepemilikan tanah/bangunan,
  • SPPT PBB terakhir,
  • kartu keluarga dan KTP/identitas kedua pihak (untuk pihak WNA biasanya paspor/KITAS sebagai pengganti KTP),
  • akta kelahiran yang membuktikan hubungan sedarah garis lurus satu derajat, serta
  • SSPD BPHTB.  dan
  • tanah/bangunan tersebut telah dilaporkan dalam SPT Tahunan pengalih pada tahun-tahun sebelumnya. 

Pajak Daerah Berupa BPHTB

Dari sisi penerima hibah, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah yang jadi kewajiban pihak yang menerima, dengan tarif umum 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarannya ditetapkan masing-masing pemerintah daerah. Hibah biasa (bukan hibah wasiat) pada dasarnya tetap terutang BPHTB, kecuali daerah setempat memberikan pengurangan atau keringanan melalui Peraturan Daerah untuk hibah kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat jadi ini perlu dicek langsung ke Badan/Dinas Pendapatan Daerah setempat, karena kebijakannya tidak seragam di seluruh Indonesia berbeda dengan PPh yang aturannya seragam secara nasional.

… Loading

Post Views: 11