Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate IV

Begitu kompleksnya hal-hal terkait perpajakan khususnya pajak penghasilan yang bersifat final (PPh Final) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan /atau bangunan, oleh karena itu penulis merasa perlu menuliskan kembali hal-hal seputar pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ada baiknya kita mereview kembali tulisan-tulisan sebelumnya yang terdiri dari :

1. Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate, dalam tulisan ini mengupas sekilas tentang kewajiban perpajakan dalam bidang usaha properti/real estate.
2. Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate II , dalam tulisan ini mengupas sekilas tentang aturan perpajakan yang melekat pada industri ini.
3. Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate III. Dalam tulisan ini mengupas contoh kasus dan tempat terutangnya atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.

Ada pun motivasi penulis menuliskan kembali hal-hal terkait penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah untuk memaintenance informasi terkait jenis usaha ini, hal ini seiring dengan adanya beberapa ketentuan baru terkait.  Adapun judul tulisan ini adalah “Sekilas Perpajakan Dalam Properti/Real Estate IV”, harapannya tulisan ini bermanfaat bagi pembaca setia nusahati dan secara khusus bagi penulis sebagai pembelajaran.

Dasar Hukum

• Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tanggal 27 Desember 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/Atau Bangunan
• Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tanggal  29 Desember 1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
• Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 tentang Perubahan atas PP Nomor 48 Tahun 1994
• Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tanggal 30 September 1999 tentang Perubahan Kedua PP Nomor 48 Tahun 1994
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tanggal 31 Desember 2008 tentang perubahan Kedua atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994
• Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 48 Tahun 1994
• Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-30/PJ/2013 Tanggal 03 Juli 2013 Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Oleh Wajib Pajak Yang Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Sebagaimana telah diuraikan dalam tulisan-tulisan sebelumnya terkait pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan kembali diingatkan bahwa atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estat), perlu memahami hal-hal sebagai berikut :

1. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan:
   1. paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan cara tunai maupun angsuran, atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; dan
   2. sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak.
2. Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang. Jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan. Dalam hal diketahui berdasarkan data atau kejadian sebenarnya, jumlah bruto nilai pengalihan menurut akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maupun Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan lebih rendah dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya, maka besarnya Pajak Penghasilan dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya.
3. Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau                 bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008 maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
4. Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan di cabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh.
5. Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan               pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.
6. Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud pada huruf e telah dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.
7. Atas pelaksanaan aturan peralihan Pasal II Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 sebagaimana diatur dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ditegaskan hal-hal sebagai berikut:
8. 1. Surat Keterangan Bebas (SKB) pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat final dapat diterbitkan kepada Wajib Pajak badan yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP badan real estat) apabila memenuhi persyaratan sebagai berikut:
      1. Pengalihan hak (penjualan) atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2009;
      2. penghasilan atas pengalihan hak tersebut telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan Tahun Pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi.
      3. permohonan diajukan oleh WP badan real estat yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan disertai lampiran berupa daftar tanah dan/atau bangunan sesuai format yang ditetapkan yang diisi dengan lengkap meliputi nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pembeli tanah dan/atau bangunan.
   2. Sehubungan dengan nama dan NPWP pembeli yang tercantum dalam SKB sebagaimana dimaksud pada angka 1), ditegaskan bahwa:
      1. NPWP pembeli wajib dicantumkan dalam permohonan SKB, kecuali berdasarkan ketentuan perpajakan pembeli tersebut tidak wajib memiliki NPWP;
      2. Nama pembeli yang tercantum dalam permohonan SKB adalah pembeli yang tercantum dalam Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB);
      3. dalam hal terjadi perubahan PPJB sehingga WP Badan real estat menerima atau memperoleh penghasilan dari perubahan PPJB tersebut, maka SKB hanya dapat diterbitkan apabila WP badan real estat dapat membuktikan bahwa penghasilan dari perubahan PPJB tersebut telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasian tersebut telah dilunasi.

Transaksi Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan

Hal yang umum dan sering terjadi dalam transaksi  pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah adanya jual beli yang dilakukan oleh Wajib Pajak pemegang hak atas tanah yang belum dilakukan penandatangan Akta Jual Beli. Sebagai contoh :

Suparman membeli 1 (satu) unit rumah dari developer PT. Nusahati Properti Indonesia (PT. NPI) seharga Rp. 800.000.000,- secara tunai. Antara PT.NPI dengan Suparman belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), karena sertifikat rumah tersebut masih dalam proses pemecahan sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) antara PT. NPI sebagai penjual dan Suparman sebagai pembeli. Sertifikat rumah tersebut masih atas nama PT. NPI. Sebelum dilakukan AJB antara PT. NPI dengan Suparman, rumah tersebut oleh Suparman dijual kepada Ayu Ning Nong sebesar Rp. 1.400.000.000,-, dan atas transaksi tersebut nama penjual dan pembeli yang tercantum dalam PPJB rumah tersebut menjadi PT. NPI  sebagai penjual dan Ayu Ning Nong sebagai pembeli.

Terkait transaksi sebagaimana contoh tersebut di atas maka yang perlu diperhatikan bagi setiap orang pribadi (OP) atau Badan diantaranya adalah :

• Bagi PT. Nusahati Properti Indonesia, atas transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli yang dilakukan oleh wajib pajak pemegang hak atas tanah dan/atau bangunan, baik yang langsung dilakukan melalui penandatanganan AJB maupun melalui PPJB tanah dan/atau bangunan antara penjual dengan pembeli wajib membayar pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berdasarkan ketentuan PP Nomor 48 tahun 1994 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP Nomor 71 tahun 2008.
• Bagi Suparman, transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang melalui pengikatan jual belinya masih berupa PPJB dan belum dilakukan penandatangan Akta Jual Beli sebagaimana contoh di atas maka Suparman harus melaporkan penghasilannya yaitu keuntungan atas penjualan/ pengalihan harta (Pasal 4 ayat (1) huruf d UU PPh) sebesar Rp.  600.000.000,- dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan (SPT Tahunan PPh).

loading…

Dasar Hukum Dapat di Download :

• PP 48 Tahun 1994
• KMK -635/KMK.04/1994
• PP 27 Tahun 1996 Perubahan I PP 48 Tahun 1994
• PP 79 Tahun 1999 Perubahan II PP 48 Tahun 1994
• PMK-243/PMK.03/2008
• PP 71 Tahun 2008 Perubahan III PP 48 Tahun 1994
• SE-30/PJ/2013