Secara umum pemilik gedung (mall, menara dan sejenisnya) menggunakan perusahaan lain untuk melakukan pengelolaan gedung lalu memberikan fee managemen atas pengelolaan gedung tersebut. Adapun pemajakannya adalah atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final. Besarnya Pajak Penghasilan sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan.
Jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau Bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan.
Pengertian dan aturan Terkait
- Jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau Bangunan : merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh Penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau Bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. (Pasal 4 ayat (2) PP 34 Tahun 2017)
- Biaya layanan (service charge) adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa. “Service charge” dapat terdiri dari biaya listrik, air, keamanan, kebersihan dan biaya administrasi. (SE-14/PJ.53/2003).
- Jasa manajemen ialah pemberian jasa dengan ikut serta secara langsung dalam pelaksanaan manajemen dalam balas jasa berupa imbalan manajemen (management fee”). (SE – 08/PJ.222/1984),
Skema Pertama dan Aturan Perpajakan
Dalam penjelasan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2017 diberikan contoh dan aspek perpajakannya dengan rincian sebagai berikut:
- PT X merupakan (pemilik gedung) perkantoran Menara. Menara merupakan perkantoran yang disewakan untuk umum. Untuk mengelola Menara, PT X mengadakan perjanjian kerja sama dengan PT Y.
- PT Y (Pengelola) berkewajiban untuk mengelola keamanan, kebersihan, dan melakukan perawatan di Menara. PT Y menerima fee atas pengelolaan Menara sebesar Rp800.000.000,00 (delapan ratus juta rupiah) per tahun dari PT X.
- PT Z Salah satu (penyewa) di Menara. PT Z membayar biaya sewa sebesar Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) dan Service charge (penyediaan jasa keamanan, kebersihan dan perawatan) untuk 1 (satu) tahun sebesar Rp15.000.000,00 (lima belas juta rupiah). PT Y membantu penagihan biaya sewa dan Service charge kepada para Penyewa.
- Atas penghasilan yang diterima oleh PT X dari persewaan tanah dan/atau Bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan yang bersifat final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan. PT Z sebagai Penyewa wajib memotong Pajak Penghasilan yang bersifat final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan yang diterima oleh PT X.
Meskipun pembayaran sewa dan service charge diserahkan kepada PT Y, namun karena PT Z menyewa ruangan di Menara milik PT X dan penyediaan jasa keamanan, kebersihan, dan perawatan tersebut pada prinsipnya merupakan kewajiban PT X sebagai pemilik Menara untuk menyediakannya kepada para Penyewa termasuk PT Z, maka pembayaran sewa dan service charge tersebut merupakan pembayaran terkait dengan sewa tanah dan/atau Bangunan yang merupakan penghasilan bagi PT X sehingga wajib dipotong Pajak Penghasilan bersifat final oleh PT Z.
Sementara kegiatan pengelolaan Menara yang dilakukan oleh PT Y kepada PT X termasuk dalam pengertian jasa manajemen, sehingga atas imbalan yang diberikan PT X kepada PT Y merupakan penghasilan bagi PT Y yang dikenai Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan yang berlaku atas jasa manajemen (PPh Pasal 23).
Skema Kedua Perencanaan Dan Aspek perpajakan
Bagaimana perlakuan jika contoh yang sama di atas dengan skema yang berbeda sebagai berikut :
- PT X merupakan (pemilik gedung) perkantoran Menara. Menara merupakan perkantoran yang disewakan untuk umum. Untuk mengelola Menara, PT X mengadakan perjanjian kerja sama dengan PT Y.
- PT Y (Pengelola) berkewajiban untuk mengelola keamanan, kebersihan, dan melakukan perawatan (service charge) di Menara. PT Y tidak menerima fee atas pengelolaan Menara dengan perjanjian : penyewa membayar ke PT X atas sewa gedung, dan Service Charge kepada PT Y selaku pengelola.
- PT Z Salah satu (penyewa) di Menara. PT Z membayar biaya sewa sebesar Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) kepada PT X dan Service Charge (penyediaan jasa keamanan, kebersihan dan perawatan) untuk 1 (satu) tahun sebesar Rp 15.000.000,00 (lima belas juta rupiah) kepada PT Y.
Pembayaran sewa dibayar kangsung kepada PT X adalah merupakan pembayaran terkait dengan sewa tanah dan/atau Bangunan yang merupakan penghasilan bagi PT X sehingga wajib dipotong Pajak Penghasilan bersifat final oleh PT Z.
PT Z menyewa ruangan di Menara milik PT X, namun penyediaan jasa keamanan, kebersihan, dan perawatan (service charge) tersebut pada prinsipnya merupakan kewajiban PT Y sebagai pengelola Menara untuk menyediakannya kepada para Penyewa termasuk PT Z, maka pembayaran service charge tersebut merupakan pembayaran yang merupakan penghasilan bagi PT Y (jasa pengelolaan gedung) sehingga wajib dipotong Pajak Penghasilan PPh Pasal 23 oleh PT Z.
Penutup
Melihat skema yang ada maka kita kembali kepada asas lex scripta khususnya kaitan dengan perpajakan adalah merupakan asas yang menegaskan bahwa setiap pungutan wajib, jenis pajak, dan sanksi harus diatur secara tertulis dalam undang-undang.
Istilah ini merupakan bagian dari asas legalitas yang menjamin kepastian hukum, melindungi wajib pajak dari kesewenang-wenangan otoritas, dan mencegah pemungutan pajak tanpa dasar hukum yang sah. Sehingga ketika skema sebagaimana disebutkan diatas apa yang dilakukan masih dalam ketentuan yang tidak dilarang dan sah-sah saja walaupun secara potensi penerimaan perpajakan terdapat selisih antara skema pertama dan kedua. Atau ada pendapat lain?
…
Artike Terkait :