Seperti kita ketahui bahwa setahun setelah berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) maka UU nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB dinyatakan tidak berlaku lagi, artinya dalam rangka pemungutan BPHTB, dan mengenai tatacara pembayaran, penyetoran, tempat pembayaran, angsuran, dan penundaan pembayaraan pajak sepenuhnya diatur oleh Kepala Daerah.
Untuk itulah kali ini penulis mencoba menguraikan tentang sejarah Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) dengan judul “Sekilas Tentang BPHTB Dahulu dan Sekarang” semoga memberi informasi yang bermanfaat.
Latar Belakang
Adapun yang melatar belakangi pemungutan Pajak atas Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan adalah sesuai dengan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa serta memiliki fungsi sosial, disamping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan lahan usaha, juga merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. Di samping itu, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada Negara melalui pembayaran pajak, yang dalam hal ini Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Terkait latar belakang ini dijelaskan dalam penjelasan atas UU Nomor 21 tahun 1997, walaupun ketentuan tersebut sudah tidak berlaku namun apa yang menjadi latar belakang pemungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan tidaklah berubah.
Sejarah BPHTB
1. Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291
Pada masa ini ada pungutan pajak dengan nama Bea Balik Nama yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291. Bea Balik Nama ini dipungut atas setiap perjanjian pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia, termasuk peralihan harta karena hibah wasiat yang ditinggalkan oleh orang-orang yang bertempat tinggal terakhir di Indonesia.
Yang menjadi objek dalam hal ini adalah hak-hak atas tanah menurut hukum barat, oleh karena itu dilakukan pungutan Bea Balik Nama atas pemindahan harta tetap. Hak-hak kebendaan atas tanah tersebut, yang pemindahan haknya dilakukan dengan akta.
2. Undang-Undang Nomor 5/1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
Dalam ketentuan ini tidak mengenal hak-hak sebagaimana dimaksud dalam Ordonansi 1924 / 291 di mana hak-hak atas tanah menurut hukum barat menjadi tidak berlaku sehingga secara otomatis pungutan Bea Balik Nama atas pemindahan harta tetap berdasarkan Ordonansi Bea Balik Nama menurut Staatsblad 1924 Nomor 291 tidak dapat dilaksanakan.
Maka dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tidak lagi mengenal hak-hak sebagaimana dimaksud dalam Ordonansi 1924 / 29 tersebut.
3. Undang-Undang Nomor 21/1997 stdtd UU 20/2000 tentang BPHTB
Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan sebagai pengganti Bea Balik Nama atas harta tetap berupa hak atas tanah yang tidak dipungut lagi sejak diundangkannya Undang-undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, perlu diadakan pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
4. Undang-Undang Nomor 28/2009 tentang PDRD
Dengan latar belakang berlakunya Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah diubah beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, maka penyelenggaraan Pemerintahan daerah dilakukan dengan memberikan kewenangan yang seluas-luasnya, disertai dengan pemberian hak dan kewajiban menyelenggarakan otonomi daerah dalam kesatuan sistem penyelenggaraan pemerintahan negara.
Bahwa pajak daerah dan retribusi daerah merupakan salah satu sumber pendapatan daerah yang penting guna membiayai pelaksanaan pemerintahan daerah; bahwa dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat dan kemandirian daerah, perlu dilakukan perluasan objek pajak daerah dan retribusi daerah dan pemberian diskresi dalam penetapan tarif. Maka setelah berlakunya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) maka UU nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2000 dinyatakan tidak berlaku lagi.
BPHTB Berdasarkan UU Nomor 28 Tahun 2009
Definisi
Dalam Pasal 1 angka 41, 42 dan 43 disebutkan demikian: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau Badan. Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.
Dalam Pasal 2 ayat (2) disebutkan bahwa salah satu jenis pajak kabupaten/kota diantaranya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Objek Pajak
Dalam pasal 85, yang menjadi Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan tersebut meliputi :
- Pemindahan hak karena: jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha; atau hadiah.
- Pemberian hak baru karena: kelanjutan pelepasan hak; atau di luar pelepasan hak
Jenis-Jenis Hak Tanah sebagaimana dimaksud di atas adalah :
- Hak Milik, yaitu Hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh atas memiliki tanah yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.
- Hak Guna Bangunan, yaitu Hak untuk mendirikan atau mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan oleh UUPA.
- Hak Guna Usaha, yaitu Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh UU PA
- Hak Pakai, yaitu Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
- Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu Hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
- Hak Pengelolaan, yaitu Hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya, sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak, antara lain berupa perencanaan, peruntukannya dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.
Pengecualian Objek Pajak
Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh:
- perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
- negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
- badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
- orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
- orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan
- orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
Subjek Pajak
Dalam pasal 86, yang menjadi Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Sementara yang menjadi Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan..
Dasar Pengenaan
Dalam Pasal 87, yang menjadi dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam hal :
- jual beli adalah harga transaksi;
- tukar menukar adalah nilai pasar;
- hibah adalah nilai pasar;
- hibah wasiat adalah nilai pasar;
- waris adalah nilai pasar;
- pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
- pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
- peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
- pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
- pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
- penggabungan usaha adalah nilai pasar;
- peleburan usaha adalah nilai pasar;
- pemekaran usaha adalah nilai pasar;
- hadiah adalah nilai pasar; dan/atau
- penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Jika Nilai Perolehan Objek Pajak mulai dari angka 1 sampai dengan angka 14 tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.
Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).
Tarif & Contoh Penghitungan
Dalam pasal 88, Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Besaran pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan berada.
Contoh Penghitungan :
Saudara Darto Helm membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak sebesar Rp. 65.000.000,- Berapa BPHTB yang harus dibayar?
Nilai Perolehan Objek Pajak = Rp 65.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak = Rp 60.000.000,00 (-) Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak = Rp 5.000.000,00 Pajak Yang Terutang = 5% x Rp5.000.000,00 = Rp 250.000,00Saat Terutang
Dalam pasal 90, Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak ditetapkan, yaitu untuk :
- jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan;
- pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
- pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
- pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
- penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
- hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan
- lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.
Prosedur Pembayaran
Dalam pasal 91, Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Dasar Hukum dapat di download :
- UU Nomor 20 Tahun 1997 tentang BPHTB
- UU Nomor 21 Tahun 2000 tentang Perubahan UU Nomor 20 Tahun 1997
- UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD