Sekilas Tentang Pajak Atas Rumah Indekos

Membaca koran kompas tanggal 14 Desember 2013 pada halaman 2 dengan judul  “KSAD : Ini Bentuk Pertanggungjawaban”,  dijelaskan bahwa TNI AD mengadakan pameran alat utama sistem persenjataan. Yang menarik adalah saat kepala KSAD Jenderal Budiman mengatakan; “Kami diberi uang oleh negara untuk membeli persenjataan yang diperoleh dari pajak. Pajak dikumpulkan dari rakyat. Ini bentuk tanggung jawab kami bahwa uang  yang diberikan kepada kami betul-betul digunakan secara transparan.” Disini saya tidak membahas urgensi pembelian alat utama sistem persenjataan tersebut, namun sumber dana yang digunakan untuk membeli itu semua. Bahwa sangat nyata dana yang diberikan rakyat melalui pajak yang dikumpulkan dengan susah payah oleh Direktorat Jenderal Pajak amatlah vital dalam pembiayaan negara.

Dengan contoh tersebut di atas saya angkat suatu pertanyaan, sudahkah anda membayar pajak atas rumah rumah, kamar, atau bangunan, yang anda sewakan kepada pihak  lain sebagai tempat tinggal/pemondokan?

Sudah tidak asing kita mendengar bahwa Tuan A itu memiliki rumah kontrakan 200 pintu, atau kawan itu memiliki kos-kosan sampai 20 pintu, sehingga hasil dari persewaan itu berbuah terus, sementara pemilik rumah kontrakan atau indekos itu lupa atas kewajibannya untuk membayar pajak!

Maka timbul pertanyaan lagi, apakah pemilik Indekos harus membayar pajak? Apa dasar hukumnya? dan banyak pertanyaan lain, maka dalam tulisan kali ini penulis mengangkat topik tentang pajak atas indekos  dengan harapan atas kesadaran sendiri setelah membaca ini pemilik indekos atau rumah kontrakan untuk segera melakukan pembayaran, jangan menunggu sampai petugas pajak datang untuk menegur dan menetapkan pajaknya.

Suatu Pengertian

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia edisi ketiga yang saya beli persis 10 tahun yang lalu, ada beberapa definisi yang perlu  diketahui terkait pengertian sebagi berikut:

1. in-de-kos adalah tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok;
2. meng-in-de-kos-kan adalah menumpangkan seseorang tinggal dan makan dengan membayar; memondokkan.

Dari kedua definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa pemilik rumah indekos adalah orang pribadi atau badan yang memiliki rumah, kamar, atau bangunan, yang disewakan kepada pihak lain sebagai tempat tinggal/pemondokan dan mengenakan pembayaran sebagai imbalan dalam jumlah tertentu.

Dasar Hukum

Atas penghasilan dari persewaan rumah indekos tersebut, pemilik rumah indekos dikenai Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang bersifat final.

Dasar hukum yang terkait pelaksanaan pemotongan PPh Paal 4 ayat (2) atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan adalah:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002;
2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996 tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemotongan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan;
3. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-227/PJ./2002 tentang Tata Cara Pemotongan dan Pembayaran, serta Pelaporan Pajak Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan;
4. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-50/PJ./1996 tentang Penunjukan Wajib Pajak Orang Pribadi Dalam Negeri Tertentu sebagai Pemotong Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.

Subjek Pajak

Subjek Pajak persewaan tanah dan/atau bangunan adalah orang pribadi  (OP) atau badan yang memperoleh penghasilan dari persewaan atas tanah dan/ atau bangunan yang berupa tanah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang, dan bangunan industri. Termasuk dalam pengertian rumah adalah rumah indekos.

Objek Pajak

Objek Pajak persewaan tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan dari persewaan atas tanah dan/atau bangunan yang berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang, dan bangunan industri. Termasuk dalam pengertian rumah adalah rumah indekos. (Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-227/PJ./2002).

Tarif Pajak

Tarif Pajak Penghasilan Pajak 4 ayat (2) atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau
bangunan adalah :

PPh Pasal 4 ayat (2) = 10% X Jumlah Bruto Nilai Persewaan

• Jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh  penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya, dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. (Keputusan Menteri Keuangan Nomor 120/KMK.03/2002).
• Service charge  adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan penyewa yang diantaranya adalah biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, dan biaya administrasi.

Pihak Penyewa Rumah Indekos

Dalam kaitannya dengan kewajiban perpajakan, penyewa rumah indekos dapat diklasifikasikan menjadi dua kelompok, yaitu:

1. Pihak penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh;
2. pihak penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi atau Badan yang ditunjuk sebagai pemotong PPh.

Yang menjadi pemotong PPh Pasal 4 ayat (2) atas  persewaan tanah dan/atau bangunan adalah:

• badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya
• orang pribadi yang ditunjuk sebagai pemotong berdasarkan KEP-50/PJ./1996. Surat keputusan penunjukan yang diterbitkan oleh kepala KPP dengan menggunakan formulir yang ada di lampiran KEP-50/PJ./1996, yaitu:
  a.  akuntan, arsitek, dokter, notaris, Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT), kecuali PPAT  tersebut adalah Camat, pengacara, dan konsultan, yang melakukan pekerjaan bebas;
  b.  orang pribadi yang menjalankan usaha yang menyelenggarakan pembukuan;
  yang telah terdaftar sebagai Wajib Pajak Dalam Negeri.

Kewajiban Perpajakan Atas Sewa Rumah Indekos

Berdasarkan pada pengelompokan pihak penyewa rumah indekos tersebut, kewajiban perpajakan terkait dengan sewa rumah indekos adalah sebagai berikut:

1. Apabila penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh, maka kewajiban perpajakan ada pada pemilik rumah indekos yaitu antara lain: a). menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) ke bank atau kantor pos dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) dan mencantumkan
   NPWP pemilik rumah indekos, paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran; b). melaporkan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) ke Kantor Pelayanan Pajak dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2), paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran.
2. Apabila penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi atau Badan yang ditunjuk sebagai pemotong PPh, maka kewajiban perpajakan ada pada penyewa yaitu antara lain: a). melakukan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) dan memberikan bukti pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) kepada pemilik rumah indekos; b). menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) ke bank atau kantor pos dengan menggunakan SSP dan mencantumkan NPWP pemilik rumah indekos serta ditandatangani oleh pihak penyewa, paling lama tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran; c). melaporkan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) ke Kantor Pelayanan Pajak dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2), paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran;
3. Apabila dalam suatu bulan pajak tidak ada PPh Pasal 4 ayat (2) yang terutang maka Wajib Pajak tidak perlu melakukan pelaporan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2).
4. Selain melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) dalam hal pemilik rumah indekos merupakan Orang Pribadi maka juga memiliki kewajiban melaporkan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi paling lama tanggal 31 Maret tahun berikutnya.
   Penghasilan yang diterima dari persewaan tanah dan/atau bangunan serta PPh Pasal 4 ayat (2) yang tertuang dituangkan ke dalam SPT Tahunan PPh Orang Pribadi pada Lampiran SPT Tahunan PPh Orang Pribadi. Dalam penyampaian SPT Tahunan PPh Orang Pribadi tersebut, Wajib Pajak harus melampirkan:
   1. Surat Setoran Pajak (SSP), apabila pihak penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh;
   2. Bukti potong PPh Pasal 4 ayat (2), apabila pihak penyewa merupakan Wajib Pajak Orang Pribadi atau Badan yang ditunjuk sebagai pemotong PPh.

Kode MAP dan KJS Pada Surat Setoran Pajak

Sarana yang digunakan dalam penyetoran/pembayaran adalah Surat Setoran Pajak (SSP). Dalam SSP tersebut terdapat Kode MAP dan (KJS) yang harus diisi. Kode MAP dan KJS dalam penyetoran/pembayaran PPh Pasal 4 ayat (2) adalah sebagai berikut:

• MAP : 411128
• KJS   :  403

Ilustrasi

Kapten Tagor memiliki rumah indekos yang semua penghuninya adalah para mahasiswa yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Pembayaran sewa kamar dilakukan setiap tanggal 5. Pada bulan Maret 2013, Kapten Tagor menerima penghasilan dari sewa kamar indekos sebesar Rp2.500.000,00 (Dua Juta Lima Ratus Ribu Rupiah). Bagaimana pengenaan PPh atas penghasilan yang diterima Kapten Tagor dari persewaan kamar indekosnya?

Kapten Tagor wajib menyetorkan sendiri PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan tersebut dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) karena penghuni rumah indekos adalah orang pribadi yang bukan merupakan pemotong PPh.

PPh yang wajib disetor sendiri adalah; 10% X Rp2.500.000,00 = Rp250.000,00

Kewajiban Kapten Tagor antara lain:

• menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar Rp 250.000,00 paling lama tanggal 15 April 2013;
• melaporkan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) atas transaksi tersebut dalam SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) Masa Pajak Maret 2013 paling lama tanggal 20 April 2013. (apabila tanggal jatuh tempo pelaporan, pembayaran, atau penyetoran pajak bertepatan dengan hari libur termasuk hari Sabtu atau hari libur nasional, pembayaran, atau penyetoran dapat dilakukan pada hari kerja berikutnya).

Penutup

Berdasarkan uraian di atas dapat disimpulkan bahwa  siapapun yang memiliki rumah, kamar, atau bangunan, yang disewakan kepada pihak lain sebagai tempat tinggal/pemondokan dan mengenakan pembayaran sebagai imbalan dalam jumlah tertentu wajib membayar pajak senilai 10% dari jumlah imbalan yang diterima dan menyetorkannya ke kantor pajak paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah menerima pembayaran, jika tidak ingin dikenakan denda oleh petugas pajak yang berada di wilayah tempat usaha indekos wajib pajak. Dan atas pajak-pajak yang saudara kumpulkan dapat mencukupi pembiayaan yang dikeluarkan oleh negara yang akhirnya dapat dinikmati juga oleh kita semua, dan anak cucu  kita nanti tersenyum bangga tinggal di Indonesia yang makmur dan sejahtera. 🙂